Stan surowy otwarty i zamknięty domu 70 m2 – co dokładnie obejmują te etapy budowy?

Stan zero poprzedza stan surowy

Zanim rozpoczniemy murowanie ścian, trzeba wykonać dolną część budynku.

W zależności od zastosowanej konstrukcji zakres prac może obejmować między innymi:

• roboty ziemne,
• fundamenty,
• izolacje,
• instalacje przewidziane pod podłogą,
• przygotowanie warstw podłogi na gruncie.

Po zakończeniu tego etapu można rozpocząć wznoszenie konstrukcji nadziemnej.

Co obejmuje stan surowy otwarty?

Nie istnieje jedna lista pasująca do każdej budowy, dlatego zakres zawsze należy potwierdzić w umowie z wykonawcą.

Najczęściej na tym etapie budynek posiada już podstawowe elementy konstrukcyjne, takie jak:

• fundamenty,
• ściany konstrukcyjne,
• kominy, jeżeli występują,
• strop, jeśli przewiduje go projekt,
• konstrukcję dachu,
• wykonane pokrycie dachu w zakresie ustalonym z ekipą.

Otwory okienne i drzwiowe pozostają jednak jeszcze niezabudowane.

Dlaczego nazywa się go „otwartym”?

Ponieważ budynek nie jest jeszcze całkowicie zabezpieczony przed dostępem z zewnątrz.

Otwory przeznaczone na:

• okna,
• drzwi,
• większe przeszklenia

pozostają otwarte.

Dom posiada już jednak wyraźnie widoczną bryłę.

Ściany konstrukcyjne domu 70 m2

Po wykonaniu fundamentów rozpoczyna się wznoszenie ścian.

W domu murowanym mogą być wykonane na przykład z:

• betonu komórkowego,
• ceramiki,
• silikatów,

jeżeli takie rozwiązanie przewiduje projekt.

Na tym etapie szczególnie ważne jest zachowanie właściwych wymiarów i poziomów.

Otwory okienne trzeba kontrolować podczas murowania

Wymiary otworów warto sprawdzać jeszcze podczas wykonywania ścian.

Późniejsza korekta może oznaczać niepotrzebną pracę.

Trzeba kontrolować między innymi:

• szerokość,
• wysokość,
• położenie,
• poziom nadproży.

Ma to szczególne znaczenie przy większych przeszkleniach.

Nadproża

Nad otworami okiennymi i drzwiowymi znajdują się elementy przenoszące obciążenia konstrukcji znajdującej się powyżej.

W zależności od projektu mogą być wykonane w różnych technologiach.

Nie należy samodzielnie:

• zmieniać ich wysokości,
• zmniejszać długości oparcia,
• usuwać zbrojenia,
• zastępować innym rozwiązaniem.

Nadproże jest elementem konstrukcyjnym budynku.

Wieniec domu 70 m2

Kolejnym ważnym elementem może być żelbetowy wieniec.

Jego dokładny przebieg, wymiary i zbrojenie określa dokumentacja konstrukcyjna.

Przed betonowaniem warto szczególnie dokładnie sprawdzić:

• ułożenie zbrojenia,
• połączenia,
• narożniki,
• szalunki,
• przewidziane elementy dodatkowe.

Po zalaniu betonem większość zbrojenia przestanie być widoczna.

Strop – jeżeli przewiduje go projekt

W domu posiadającym poddasze lub odpowiednio zaprojektowaną kondygnację może pojawić się konstrukcyjny strop.

Może być wykonany w różnej technologii.

Przed jego wykonaniem trzeba sprawdzić między innymi:

• otwór na schody,
• przejścia instalacyjne,
• komin,
• układ zbrojenia,
• miejsca podparcia.

Przypadkowe wykonywanie dużych otworów w gotowym stropie może być poważnym błędem.

Konstrukcja dachu

Po zakończeniu ścian i pozostałych elementów konstrukcyjnych przychodzi czas na dach.

Zakres zależy od projektu.

Przy dachu skośnym mogą pojawić się między innymi:

• więźba,
• wiązary,
• membrana,
• łaty i kontrłaty,
• pokrycie,
• obróbki.

Warto dokładnie ustalić z wykonawcą, które z tych prac znajdują się w jego ofercie.

Czy pokrycie dachu należy do stanu surowego otwartego?

W praktyce można spotkać różne sposoby określania zakresu.

Dlatego samo hasło:

„budowa do stanu surowego otwartego”

jest zbyt mało precyzyjne, żeby na jego podstawie porównywać dwie oferty.

Jedna wycena może zawierać więcej elementów niż druga.

Najważniejsza jest lista prac, a nie nazwa etapu

Jeżeli jedna firma wycenia stan surowy domu 70 m2 na niższą kwotę, nie oznacza to automatycznie, że jest tańsza.

Najpierw trzeba porównać zakres.

W jednej ofercie mogą znajdować się dodatkowo:

• szalunki,
• sprzęt,
• transport,
• wykonanie pokrycia,
• obróbki.

W drugiej za część tych prac trzeba będzie zapłacić osobno.

Kiedy powstaje stan surowy zamknięty?

Kolejnym etapem jest zamknięcie bryły budynku.

Najbardziej charakterystyczną zmianą jest montaż stolarki zewnętrznej.

Dom otrzymuje między innymi:

• okna,
• drzwi zewnętrzne,

oraz inne elementy potrzebne do zamknięcia otworów zgodnie z zakresem konkretnej budowy.

Okna w domu 70 m2

Montaż okien to ważny moment.

Od tego etapu wnętrze budynku jest znacznie lepiej zabezpieczone przed:

• deszczem,
• wiatrem,
• dostępem osób z zewnątrz.

Można również bezpieczniej rozpocząć przygotowania do kolejnych prac.

Okna najlepiej zamawiać odpowiednio wcześniej

Nie warto czekać z wyborem stolarki do dnia, w którym ekipa kończy dach.

Produkcja i dostawa mogą wymagać czasu.

Dlatego wymiary, sposób montażu i termin powinny być zaplanowane wcześniej.

Dzięki temu budowa nie musi niepotrzebnie stać pomiędzy kolejnymi etapami.

Drzwi zewnętrzne

Po zamontowaniu drzwi budynek można skuteczniej zabezpieczyć.

Warto wcześniej ustalić:

• wymiary otworu,
• wysokość przyszłej posadzki,
• sposób montażu,
• docelowy poziom podłogi.

Pozwala to uniknąć problemów podczas późniejszego wykonywania warstw podłogowych.

Brama garażowa – jeśli projekt posiada garaż

Jeżeli garaż znajduje się w bryle domu, jego zamknięcie również trzeba uwzględnić w harmonogramie.

Przy samym domu 70 m2 bez garażu ten element oczywiście nie występuje.

To kolejny przykład pokazujący, dlaczego zakres „stanu surowego zamkniętego” zależy od konkretnego projektu.

Czy elewacja należy do stanu surowego zamkniętego?

Zazwyczaj nie należy automatycznie zakładać, że zamknięcie domu oznacza wykonanie kompletnej elewacji.

Ocieplenie ścian i wykończenie fasady mogą być realizowane jako osobny etap.

Dlatego ponownie najważniejszy jest konkretny zakres robót.

Czy instalacje są już wykonane?

Stan surowy zamknięty nie oznacza domu gotowego do wykończenia pod klucz.

Przed inwestorem pozostają jeszcze liczne prace.

W zależności od harmonogramu będą wykonywane między innymi instalacje:

• elektryczna,
• wodna,
• kanalizacyjna,
• grzewcza,
• wentylacyjna,
• teletechniczna.

Dopiero później można przechodzić do kolejnych warstw wykończeniowych.

Co daje zamknięcie budynku przed zimą?

Jeżeli budowa rozpoczyna się w takim terminie, że część prac przypadnie na chłodniejsze miesiące, osiągnięcie odpowiedniego etapu przed zimą może ułatwić zabezpieczenie obiektu.

Nie oznacza to jednak, że po wstawieniu okien można całkowicie zapomnieć o wilgoci i wentylacji.

Świeżo wykonane elementy budynku mogą zawierać znaczną ilość wilgoci technologicznej.

Nie zamykaj wilgoci wewnątrz domu

Po wykonaniu kolejnych mokrych prac konieczne jest zapewnienie warunków odpowiednich dla zastosowanych materiałów i technologii.

Dotyczy to później szczególnie:

• tynków,
• wylewek,
• innych prac wykorzystujących dużą ilość wody.

Zbyt szybkie przechodzenie do następnych etapów może powodować problemy.

Stan surowy jest dobrym momentem na kontrolę wymiarów

Zanim rozpoczną się instalacje i wykończenie, warto dokładnie sprawdzić budynek.

Można zweryfikować:

• wymiary pomieszczeń,
• otwory okienne,
• otwory drzwiowe,
• schody,
• wysokości,
• lokalizację kominów,
• zgodność najważniejszych elementów z projektem.

Późniejsze poprawki stają się coraz bardziej kosztowne.

Fotografuj każdy etap budowy

Warto tworzyć własne archiwum zdjęć.

Fotografuj między innymi:

• fundamenty,
• kanalizację,
• zbrojenia,
• nadproża,
• wieńce,
• strop,
• konstrukcję dachu.

Zdjęcia mogą być później pomocne podczas dalszych prac.

Jak wyceniać stan surowy domu 70 m2?

Najlepiej przygotować dokładną listę robót i poprosić kilka ekip o wycenę tego samego zakresu.

Wtedy można porównać:

• robociznę,
• materiały,
• sprzęt,
• transport,
• zakres odpowiedzialności wykonawcy.

Porównywanie dwóch kwot bez sprawdzenia zakresu może prowadzić do błędnych wniosków.

Materiał po stronie inwestora czy wykonawcy?

To również warto ustalić przed podpisaniem umowy.

Możliwe są różne modele:

• inwestor kupuje wszystkie materiały,
• wykonawca zapewnia materiały,
• zakupy są dzielone pomiędzy obie strony.

Każde rozwiązanie może działać, jeżeli zakres odpowiedzialności jest jasno ustalony.

Budowa systemem gospodarczym

Dom 70 m2 może być realizowany etapami i z udziałem różnych ekip.

Przykładowo jedna firma może wykonać fundamenty, kolejna dach, a część prostszych prac inwestor może wykonać samodzielnie.

Taki model daje większą kontrolę nad poszczególnymi etapami, ale wymaga dobrej organizacji.

Najczęstszy błąd przy wycenie stanu surowego

Bardzo częstym błędem jest pytanie:

„Ile kosztuje stan surowy domu 70 m2?”

bez podania projektu i zakresu.

Dwa domy o powierzchni 70 m2 mogą mieć:

• inne fundamenty,
• inny strop,
• inną wysokość ścian,
• inny dach,
• inną liczbę przeszkleń.

Sam metraż nie wystarcza do dokładnej wyceny.

Co sprawdzić przed zapłatą za zakończony etap?

Przed rozliczeniem warto porównać wykonane prace z ustalonym zakresem.

Sprawdź przede wszystkim, czy wykonano wszystkie elementy przewidziane:

• projektem,
• kosztorysem,
• umową z wykonawcą.

Łatwiej rozliczać budowę etapami, gdy od początku dokładnie wiadomo, za co płacisz.

Podsumowanie

Stan surowy otwarty domu 70 m2 oznacza wykonanie podstawowej konstrukcji budynku, natomiast stan surowy zamknięty wiąże się przede wszystkim z zamknięciem otworów zewnętrznych i zabezpieczeniem bryły. Dokładny zakres obu etapów może jednak różnić się pomiędzy wykonawcami. Dlatego podczas porównywania ofert nie warto patrzeć wyłącznie na końcową cenę. Najważniejsza jest szczegółowa lista materiałów i robót, dzięki której można rzeczywiście sprawdzić, która oferta jest korzystniejsza.